Lihatlah ke dalam kondominium mewah Los Angeles mencari harga rekor

Dua pengembang di California ingin memikat pembeli yang bersedia melakukan sesuatu yang belum pernah dilakukan pembeli lain sebelumnya dalam sejarah Los Angeles – membayar antara $50 juta dan $100 juta untuk sebuah kondominium.

Kesepakatan yang mendekati harga yang diminta itu akan memecahkan rekor di City of Angels, di mana tidak ada satu pun unit kondominium yang pernah terjual lebih dari $22,5 juta, menurut catatan publik.

Apartemen dupleks raksasa yang terletak di 9000 West 3rd Street di Beverly Hills hadir dengan banderol harga $75 juta.

One LA, sebutan untuk penthouse, memasuki pasar pada bulan Juli. Ini mencakup dua lantai teratas Four Seasons Private Residences Los Angeles, bagian dari proyek kondominium ultra-mewah oleh Genton Development Company yang mencakup 59 unit di 12 lantai.

Ini adalah kediaman Four Seasons pertama yang berdiri sendiri di Amerika Utara dan terletak di seberang jalan dari hotel senama. Menurut situs web bangunan, tempat tinggal permata mahkota memberikan hampir 13.000 kaki persegi ruang tamu dalam ruangan dan hampir 6.000 kaki persegi ruang luar.

Penthouse, yang tampak berperabotan lengkap dalam rendering yang digunakan untuk memasarkan unit, sebenarnya dijual “kotak putih”, yang berarti pembeli akan memiliki unit tersebut sebagai cangkang yang belum selesai. Itu berarti tidak ada dapur, tidak ada kamar mandi, tidak ada pabrik, tidak ada perlengkapan. Sangat kosong sehingga Billy Rose, salah satu pendiri The Agency RE dan agen co-listing dalam kesepakatan itu, dapat dilihat bersama timnya dalam video pemasaran mengendarai sepeda melalui ruang mentah yang luas.

Pada harga yang diminta saat ini, unit yang belum selesai lebih dari $5.700 per kaki persegi. Rose mengatakan kepada CNBC bahwa biaya penyelesaian sangat bervariasi tergantung selera pembeli, tetapi $8 juta adalah perkiraan kasarnya. Beberapa pembeli, kata dia, justru lebih memilih pengiriman kanvas kosong agar bisa menyesuaikan hunian dengan selera masing-masing.

Fasilitas gedung termasuk makan di tempat tinggal dan tata graha, teater IMAX 19 kursi pribadi dengan akses ke film tayangan perdana dan pemutaran pribadi, pusat kebugaran yang dirancang oleh ahli gizi dan pelatih selebritas Harley Pasternak, kolam renang dengan cabana pribadi, dan Four Seasons staf di beck and call Anda, menurut situs web.

Penthouse lain dengan harga sangat tinggi yang meraih udara paling murni di LA terletak di 8899 Beverly Blvd di West Hollywood. Ini memiliki harga permintaan $ 50 juta yang dapat berukuran super hingga $ 100 juta.

Bangunan 10 lantai, 40 unit, dirancang oleh firma arsitektur Olson Kundig, dikembangkan oleh Townscape Partners. Lantai atas dibagi menjadi dua penthouse berukuran sama, satu di sebelah timur dan yang lainnya di sebelah barat.

Menurut broker Fredrik Eklund dari Douglas Elliman, yang mewakili pengembangan dan baru-baru ini membawa CNBC dalam tur ke penthouse timur, kediaman empat kamar tidur, lima kamar mandi ini memiliki luas sekitar 6.450 kaki persegi, dengan langit-langit setinggi 14 kaki. Ini memiliki dinding panel kaca bermotor yang meluncur untuk akses ke ruang luar seluas hampir 1.500 kaki persegi di balkon yang melingkari.

Tidak seperti One LA, unit PHE dikirimkan dalam keadaan selesai. saat ini dipentaskan dengan perabotan oleh ASH Staging. Mereka tidak termasuk dalam harga permintaan $50 juta, yang mencapai lebih dari $7.700 per kaki persegi.

Pengembang belum secara resmi mendaftarkan salah satu dari dua penthouse lantai atas, tetapi telah menguji selera pasar untuk PHE setidaknya sejak April. Saat itulah pengembang mulai memasarkan unit dengan label harga $50 juta dalam apa yang disebut kampanye bisikan – istilah yang biasanya menggambarkan pemasaran dari mulut ke mulut yang digunakan untuk berbelanja di sekitar tempat tinggal di luar pasar.

Dalam hal ini, Townscape Partners dan Eklund telah membisikkan dengan lantang tentang kesepakatan tersebut kepada pers selama berbulan-bulan. Tim tersebut secara bersamaan membeli kesepakatan di luar pasar yang bahkan lebih mahal yang memasangkan kedua penthouse lantai atas sebagai kombo dengan permintaan $100 juta.

Kediaman kombinasi akan memposisikan pemiliknya di titik pandang tertinggi di Hollywood Barat. Sebagai pasangan, penthouse menyediakan delapan kamar tidur, 10 kamar mandi, dan empat dapur – masing-masing termasuk dapur utama dan dapur staf yang berdekatan.

Menurut Eklund, kesepakatan paket membawa total rekaman interior ke suatu tempat sekitar 13.000 kaki persegi dengan tambahan 6.000 kaki persegi di luar. Fasilitas bangunan mencakup area outdoor seluas lebih dari 12.000 kaki persegi dengan kolam renang, perapian, dan ruang makan. Ada juga area kebugaran dan studio yoga, dan restoran mewah akan segera hadir.

Di tingkat bawah tanah ada yang disebut istal mobil, istilah yang digunakan Eklund untuk menggambarkan garasi mewah gedung itu. Area parkir meliputi pencahayaan yang moody, lantai ubin berpola herringbone, dan tempat parkir yang terselip di balik pintu geser yang terbuat dari kayu dan baja.

Broker tersebut memberi tahu CNBC bahwa sepasang tempat parkir di sini berharga $750.000, tetapi sebagai bagian dari kesepakatan penthouse, pengembang akan memberikan beberapa tempat secara gratis. Itu juga akan mencakup lobi pribadi khusus penthouse tingkat garasi dengan pemandangan garasi, ditambah tempat duduk dan lift yang dapat membawa tamu penthouse langsung ke lantai atas.

Pertanyaan $ 100 juta di sini adalah: Akankah salah satu dari pengembang ini menemukan pembeli yang bersedia menghabiskan uang sebanyak itu untuk sebuah kondominium?

Harga tertinggi sepanjang masa yang pernah dicapai untuk penjualan satu unit kondominium di LA adalah di The Century Condos di Century City, di mana penthouse seluas 9.300 kaki persegi ditutup seharga $22,5 juta, atau sedikit di atas $2.400 per kaki persegi, pada tahun 2015, menurut catatan publik yang dianalisis oleh Jonathan Miller, presiden Penilai dan Konsultan Miller Samuel.

Century, yang selesai pada tahun 2009, berdiri setinggi 42 lantai dengan 140 unit, dan dirancang oleh Arsitek Robert AM Stern. Pembangunan ini juga memegang rekor penjualan kondominium dengan harga tertinggi tahun lalu ketika aktor “Friends” Matthew Perry dilaporkan menjual kondominium seluas hampir 9.300 kaki persegi seharga $21,6 juta, atau lebih dari $2.300 per kaki persegi.

Percaya atau tidak, gedung yang sama memecahkan rekor lain pada tahun 2010, ketika janda produser TV legendaris Aaron Spelling, Candy Spelling, menghabiskan rekor $34,8 juta untuk dua unit yang berdekatan, yang kemudian dia gabungkan. Kesepakatan besarnya mencakup 15.500 kaki persegi dengan harga per kaki persegi hampir $2.250.

Atas permintaan saat ini, calon pembeli One LA atau penthouse di 8899 Beverly Blvd harus mengambil lompatan besar dari rekor yang dibuat di The Century. Sementara Miller mengatakan kepada CNBC bahwa pasar real estat biasanya tidak melakukan langkah drastis seperti ini, hal semacam ini pernah terjadi sebelumnya di LA.

Contoh yang dia tunjukkan adalah bagian dari persediaan perumahan satu keluarga di kota yang dikenal sebagai rumah mewah ultra mewah. Selama dekade terakhir, rumah-rumah ini tiba-tiba mencapai penjualan yang menembus angka $50 juta dan mempertahankannya. Sekarang tingkat harga yang dulunya tak terbayangkan ditembus secara teratur di pasar spesifikasi kelas atas.

“Ini adalah bagian dari pasar yang lebih besar yang tidak memiliki hubungan linier atau langsung dengan pasar barang mewah sebelumnya,” kata Miller.

Menurut Miller, lonjakan tiba-tiba dalam subkategori perumahan seperti rumah spek dapat terjadi ketika pengembang meyakinkan pembeli bahwa mereka telah menciptakan produk real estat baru yang sangat berbeda dari yang ada sebelumnya sehingga harus mendapatkan premi yang signifikan.

“Ini adalah awal dari kumpulan data baru,” kata Miller.

Rose menyebut inventaris kondominium super mewah baru LA “2.0”, gelombang apartemen yang dia gambarkan sebagai lebih modern, mewah, dan penuh kemudahan daripada inventaris kondominium mana pun yang datang sebelumnya. Dia yakin itulah beberapa alasan mengapa unit tersebut harus mendapatkan harga yang lebih tinggi dari gelombang sebelumnya, yang menurut Rose termasuk penjualan yang memecahkan rekor di The Century Condo.

Sejauh ini teori Rose 2.0 didukung oleh penjualan baru-baru ini di The Pendry Residences, proyek kondominium mewah lainnya di Hollywood Barat, di mana unit seluas 2.700 kaki persegi terjual seharga $13 juta dan menembus $4.800 per kaki persegi. ft pernah dicapai untuk sebuah kondominium di LA. Rekor ini lebih dari dua kali lipat harga per kaki persegi yang dicapai di masing-masing dari tiga penjualan teratas di The Century Condo.

Eklund yakin daftar bisikannya yang bernilai $100 juta dapat dan akan memecahkan rekor harga di LA. Apa yang sudah terjadi di New York membantu. Di Central Park, katanya, kondominium trofi telah melampaui $10.000 dan bahkan $12.000 per kaki persegi.

“Itu sering terjadi, jadi apakah Los Angeles masih diremehkan? Jangka panjang, mungkin,” kata Eklund.

Selama dekade terakhir, beberapa data layanan listing menunjukkan lebih dari 140 unit di New York telah terjual seharga $35 juta, dibandingkan dengan nol pada level tersebut di LA. Tapi Miller menambahkan peringatan besar: kedua pasar kondominium itu sangat berbeda. Meskipun dia mengatakan penjualan Pendry jelas merupakan pertanda, pasar baru ini perlu melakukan lebih banyak transaksi untuk menentukan apakah itu berkelanjutan.

Dengan kata lain: pengembang One LA dan penthouse piala di 8899 Beverly berada di wilayah yang belum dipetakan.

“Ini adalah segmen pasar baru,” kata Miller. “Jadi kita harus melihat bagaimana tanggapan konsumen.”